[深度]中國(guó)遇到了最難的一道坎，生死都因房地產(chǎn)
01
7月6日，當(dāng)?shù)谝豢|晨光從東邊升起時(shí)，大連街上的行人慢慢多了起來(lái)，一切都還處于慵懶之中。
很少有人注意到，此時(shí)數(shù)十海里之外的黃海上，有一條滿(mǎn)載美國(guó)大豆的巨輪正以13.5節(jié)的速度，瘋狂沖向這座北方明珠。
讓它如此焦慮的，是已開(kāi)始倒計(jì)時(shí)的中美貿(mào)易戰(zhàn)。差一秒，都可能被額外征收超千萬(wàn)的關(guān)稅。
這艘海上貨船與即將落地的25%關(guān)稅搏命賽跑，而2萬(wàn)公里外的南中國(guó)，也發(fā)生著另一場(chǎng)同樣扣人心弦的生死時(shí)速。
5天前，1500輛汽車(chē)從深圳的各個(gè)角落出發(fā)，經(jīng)大嶺山來(lái)到東莞松山湖。車(chē)上坐著的2700人，全都是中國(guó)排名第一通信巨頭華為的研發(fā)人員。這里邊，有不少人的身上承載著一個(gè)趕超美國(guó)的使命——
中興淪陷后，整個(gè)國(guó)家的危機(jī)意識(shí)突然強(qiáng)烈起來(lái)。華為創(chuàng)始人任正非決定從每年超過(guò)一千億的研發(fā)經(jīng)費(fèi)中，拿出20%-30%用于基礎(chǔ)研究，集中精力沖鋒。
在這場(chǎng)偉大戰(zhàn)役面前，試圖閉關(guān)修煉的華為卻遭遇到一座難以跨越的巨山——普通人不吃不喝工作100年都買(mǎi)不起的深圳房?jī)r(jià)。最終，它選擇了離開(kāi)?！翱招幕痹俅瓮{深圳。
一個(gè)是全國(guó)最有前途的城市，一個(gè)是全球最澎湃的國(guó)家，因?yàn)闅v史巨輪的突然轉(zhuǎn)向，同時(shí)陷入了一種不確定性之中。
而當(dāng)初我們用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的畸形路子，也恰好在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，用一種難以想象的苦果回報(bào)給這個(gè)國(guó)家。
02
1979年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于崩潰的邊緣，憂(yōu)心忡忡的老人家提起筆，在南海邊上畫(huà)了一個(gè)圈，深圳就此開(kāi)啟了光榮與夢(mèng)想的一頁(yè)。
三教九流紛至沓來(lái)，擠滿(mǎn)了能落腳的每一個(gè)角落。有的人淪為生產(chǎn)線(xiàn)上的螺絲釘，也有的人一層層往上爬，轉(zhuǎn)身成了今天能在華潤(rùn)城門(mén)口淋雨排隊(duì)的人。
這里的故事，天天顛覆著農(nóng)村孩子的想象力。世界之窗門(mén)口那位蓬頭垢面的流浪漢，向你展示空蕩蕩的褲腿伸手乞討時(shí)，兜里的銀行卡就藏著兩輛寶馬;坐在前海曼哈頓的金融才子，看起來(lái)衣冠楚楚，干的卻都是下田割韭菜的體力活。
深圳有多少人，每天就會(huì)產(chǎn)生多少謊言。唯獨(dú)有一種人從不行騙，他們的名字叫房產(chǎn)中介。這么多年來(lái)，中介一直在說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)要漲!房?jī)r(jià)真的是打了雞血一樣，一路沒(méi)停過(guò)。
今天，A股一半上市公司辛辛苦苦干一年，利潤(rùn)都不夠買(mǎi)深圳一套住宅。這種魔幻現(xiàn)實(shí)主義，恐怕連見(jiàn)過(guò)世面的鄧大人都預(yù)料不到。
深圳，正在向?qū)Π兜南愀鄄讲娇待R，員工平均年薪70萬(wàn)元的華為只好用腳投票。
40輛8噸貨車(chē)，共60車(chē)次，每輛車(chē)子打上“華為搬遷專(zhuān)用車(chē)輛”。這只浩浩蕩蕩的隊(duì)伍，將這場(chǎng)中美大國(guó)博弈下華為的“武器裝備”通通搬離深圳，送往隔壁東莞建立另一座軍營(yíng)，與全世界的研發(fā)中心一起攻城拔寨。
曾經(jīng)深圳人看不上眼的東莞，成了這次搬離的最大贏家。稅收，專(zhuān)利，GDP，要撒有撒，誰(shuí)叫我的土地、房子就是這么便宜。
03
其實(shí)早在2016年，華為就跑過(guò)一次。那時(shí)遷移的是華為最下游的制造環(huán)節(jié)。
有人辯解說(shuō)，這不怪深圳。拿不出地給企業(yè)擴(kuò)張，是深圳先天性的缺陷。
增量上。深圳總面積1953平方公里,一半的土地被劃入基本生態(tài)控制線(xiàn)，根本不能開(kāi)發(fā)。剩下的土地幾乎開(kāi)發(fā)完了，只余下區(qū)區(qū)可數(shù)的幾十平方公里。而深圳又不能吞下東莞惠州和汕尾搞直轄市……
存量上。城中村改造牽涉范圍太廣，拆遷難度、時(shí)間成本和資金成本極大，難以遷出村民，騰出一片土地搞工業(yè)。
確實(shí)，深圳大概只有北京的1/10、上海的1/3、廣州的1/4那么大，是一線(xiàn)城市當(dāng)中面積最小的城市，也是全國(guó)最缺地的城市。
深圳很委屈，但在可騰挪的空間中，深圳又做了哪些努力呢?
歷史上，深圳有大大小小的工業(yè)區(qū)900 多個(gè)，其中近2/3 的老工業(yè)區(qū)規(guī)劃不合理，容積率低，廠(chǎng)房設(shè)施落后。這塊大蛋糕若能盤(pán)活，便能擠出非?？捎^(guān)的土地量。
深圳二話(huà)不說(shuō)卷起袖子就開(kāi)干。只是干著干著，這本“工業(yè)區(qū)改造”的經(jīng)就念歪了。
從2011年-2016年，深圳工業(yè)區(qū)改造面積總量達(dá)1248公頃，其中有51.9% 的土地被拿來(lái)做居住用地。換句話(huà)說(shuō)，深圳披著工改的外衣，一邊干著改造的活，一邊做著房地產(chǎn)的生意。
因?yàn)檫@里邊的盈利實(shí)在太高，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果實(shí)在太顯著了。近十年來(lái)，房地產(chǎn)成為中國(guó)最賺錢(qián)的行業(yè)，炒房客、開(kāi)發(fā)商、地方政府只要抱上這條大腿，就能積累巨量的財(cái)富。
尤其是2015年3月30日，歷時(shí)幾年的政策沉默后，中國(guó)重啟了以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的做法，狂飆突進(jìn)的樓市更是讓人上癮。
在這種浮躁的大環(huán)境下，深圳也未能抵擋得住誘惑。經(jīng)濟(jì)利益的導(dǎo)向，就完全扭曲了工業(yè)用地的改造方向。
(每年幾百上千億的土地出讓金收入，對(duì)自我造血能力強(qiáng)悍的深圳來(lái)說(shuō)也不是一筆小數(shù)目)
區(qū)域?qū)＜医鹦漠愅嘎哆^(guò)，深圳工業(yè)用地最高的時(shí)候有200平方公里，但最近幾年，搞工改工、工改商，實(shí)際上蓋了很多寫(xiě)字樓?！拔矣X(jué)得現(xiàn)在還剩的工業(yè)用地能有120平方公里就不錯(cuò)了”。
深圳并非無(wú)地可用，而是另有它用。公寓、豪宅、辦公大樓一棟棟拔地而起，房?jī)r(jià)也跟著一飛沖天，深圳沒(méi)有及時(shí)出手干預(yù)死死摁住，房?jī)r(jià)從14年的均價(jià)3萬(wàn)沖到了16年的5.5萬(wàn)。
不好說(shuō)是不是代價(jià)，這前后有1.5萬(wàn)家企業(yè)逃離深圳，其中不乏明星企業(yè)的高新制造環(huán)節(jié)，大疆科技遷至東莞，中興遷往河源，比亞迪遷往汕尾，歐菲光、兆馳股份、興飛科技、海派通訊遷至江西南昌。
如果當(dāng)年轉(zhuǎn)移的是制造部門(mén)，深圳還可以用缺地的借口來(lái)搪塞，說(shuō)是要從生產(chǎn)型城市轉(zhuǎn)向研發(fā)型、服務(wù)型城市的話(huà)，那么，今天華為研發(fā)部門(mén)的大撤退已讓深圳無(wú)話(huà)可說(shuō)。
04
人至中年，深圳遇到了大煩惱。
制造業(yè)跟服務(wù)業(yè)，就像皮與毛的關(guān)系。
失去了制造，港口、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、金融、法律、會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)、廣告、售后、培訓(xùn)，這些第三產(chǎn)業(yè)又能服務(wù)于誰(shuí)呢?沒(méi)有了制造，劍指“未來(lái)硅谷”的深圳，其創(chuàng)新不就成了無(wú)本之木嗎?
粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃馬上就要下來(lái)了，產(chǎn)業(yè)空心化的深圳，是否能夠撐得起廣深創(chuàng)新科技走廊，進(jìn)而推動(dòng)中國(guó)制造走向中國(guó)智造，與全球頂尖灣區(qū)一爭(zhēng)高下?
深圳若被拖累了步伐，就不僅是大灣區(qū)的損失，還是整個(gè)中國(guó)的損失。臺(tái)灣新竹園就是前車(chē)之鑒。
深圳市政協(xié)的調(diào)研報(bào)告顯示，2000年以前，全球除了硅谷，新竹科技園是科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的地方，但大量核心生產(chǎn)環(huán)節(jié)外遷，產(chǎn)業(yè)空心化之后，看似占領(lǐng)了市場(chǎng)，擴(kuò)大了規(guī)模，但自身卻弱化了，最終也沒(méi)有維持持續(xù)創(chuàng)新的過(guò)程。
一江之隔的香港，也因?yàn)檫x擇了房產(chǎn)造城的道路，屢次錯(cuò)過(guò)幾次升級(jí)的機(jī)會(huì)。宇宙第一的房?jī)r(jià)，就徹底擊碎了年輕人的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，沒(méi)有誰(shuí)敢于放棄穩(wěn)定的薪酬，來(lái)一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的賭博。
時(shí)下的中國(guó)，一場(chǎng)高房?jī)r(jià)的噩夢(mèng)全面襲來(lái)?！皹鞘兴男↓垺钡哪暇?、蘇州、廈門(mén)、合肥已出現(xiàn)了 “房?jī)r(jià)驅(qū)人”。網(wǎng)紅城市杭州的房?jī)r(jià)也令人生畏，照這個(gè)趨勢(shì)漲下去，逼走阿里巴巴也完全不是沒(méi)有可能。
該走的總是會(huì)走的。該來(lái)的，也總是會(huì)來(lái)的。
這場(chǎng)曠日持久的中美貿(mào)易沖突終于吹響了號(hào)角，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨更加下行的壓力。而此時(shí)去桿杠正處于最最關(guān)鍵的時(shí)刻，上輪經(jīng)濟(jì)周期貨幣大放水的泡沫還未出清，中國(guó)再也無(wú)法像08年金融危機(jī)一樣來(lái)個(gè)4萬(wàn)億托底，繼續(xù)把衰退往后拖。
在這風(fēng)雨飄搖之際，房子成了全民信仰，在富人眼里，它被視為躲過(guò)經(jīng)濟(jì)周期大洗劫的神物。在中產(chǎn)階級(jí)眼里，它就是賭上命都要護(hù)住的全部身家。
去杠桿多用力，可能連累房?jī)r(jià)下跌，這群人必然上街扯橫幅。去杠桿弱了，明斯基降臨的警報(bào)就一日不除。所謂刺激是死路，緊縮是蕭條。所有人都處于進(jìn)退維谷的局面。
“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的苦果，就是用這一種悖論式的手段嘲笑我們。7月5日，央行定向降準(zhǔn)，釋放出7000億的流動(dòng)性用來(lái)澆灌小微企業(yè)和債轉(zhuǎn)股，但誰(shuí)也不知道，這里頭到底會(huì)有多少錢(qián)拐個(gè)彎，繼續(xù)流入樓市。
生也房地產(chǎn)，死也房地產(chǎn)。深圳的中年煩惱，亦是國(guó)家的中年煩惱。